遺産分割調停で不動産鑑定はどのような場合に行われるか

遺産分割調停において、不動産鑑定を行う場合は、まず、当事者間で鑑定を行う旨の合意を行い、㋐鑑定の申出、㋑鑑定料の見積書、㋒鑑定料の予納、㋓鑑定決定、㋔鑑定人の宣誓手続、㋕鑑定書の提出などの手続きが行われることになります。

説明

東京家庭裁判所の遺産分割調停においては、①相続人の範囲、②遺産の範囲、③遺産の評価の項目ごとに合意していき、最後に④各相続人の取得額及び⑤遺産の分割方法について、合意し調停を成立させるというやり方（いわゆる「段階的進行モデル」）が行われています。

といっても、この段階の途中で、双方が遺産分割で合意すれば、そこで、終了ということになりますので、この段階的進行モデルは、二つの合意の成立のさせ方（Ⅰ　段階的進行モデルを進めた結果による合意とⅡ　途中での遺産分割の提案による合意）により、調停を成立させるやり方です。

この中で、③遺産の評価は、遺産の中に不動産などがある場合は、最重要な段階といえるものです。まず、当事者間で、合意ができないか調整されることになります。しかし、当事者間で意見が対立し、評価の合意ができない場合があります。

評価の合意ができない場合で、その当該不動産の評価を出すことがその遺産分割で必要な場合、不動産鑑定が行われることになります。

例えば、当事者の誰かが特別受益の主張を行っている場合は、不動産鑑定を行うことになります。というのは、特別受益が認められた場合、みなし相続財産を確定しなければなりませんが、そのためには、特別な受益（贈与）とされたもののみならず、全部の遺産の評価がだされなければ、確定できないからです。寄与分についても同様です（遺産分割の評価時点が遺産分割時であるのに対し、特別受益及び寄与分の評価時点は相続開始時であることから、この場合の評価については、2時点を鑑定することが必要です。）

また、当該不動産について、相続人が遺産分割として、現物分割や代償分割（相続人の誰かが取得し他の相続人に代償金を支払う方法）を主張する場合も、不動産の評価がわからなければ分割できない場合がほとんどであることから、鑑定が必要になる可能性が大きくなります。

これに対し、換価分割や共有で事実上合意されている場合は、法定相続分で売却したお金を分けたり、共有したりすれば分割できるので、評価の合意ができなくても、そのまま、④各相続人の取得額及び⑤遺産の分割方法を議論することになります。

遺産分割調停において、不動産鑑定を行う場合は、まず、申立人及び相手方当事者間で、合意を行うことになります。

合意の内容としては、以下のようなものがあります。
ア　「鑑定の結果に従う。」等の約束文言

イ　鑑定対象の不動産の特定

ウ　鑑定の時点は、鑑定時点のみか、相続開始時を加えた2時点か。
特別受益又は寄与分を主張する相続人がいる場合は、2時点になります。ただし、価格差がさほどないと考えられる場合は、鑑定時点の評価を、相続開始時の評価とすると相続人が合意し、実質1時点の評価のみとする場合もあります。これは、鑑定の評価時点が増えれば、その分、鑑定費用が増えるからです。

エ　鑑定費用の負担割合
鑑定費用の負担割合は、相続人各々の法定相続分で負担することがほとんどです。

また、全員の合意があれば、遺産や代理人弁護士の遺産からの預り金などから鑑定費用を支払うこともできます。この場合は、当該支出額は、分割対象外となります。

鑑定費用の見積もりは、通常、この合意後に提出されることから、思いがけない金額となることもあります（事案、裁判官によっては、事前に出される場合も稀にはあります。）。

オ　その他
鑑定対象の土地に他人の建物がある場合には、その敷地利用権の内容（賃貸借or使用貸借）を確認したり、鑑定方法を合意することもあります。
なお、上記の敷地利用権の内容について相続人間で争いがある場合などは、一旦、調停を取下げ（又は、「なさず」。）訴訟で確定することになります。

鑑定に反対する当事者がいても、鑑定が必要な場合は、鑑定を実施することができますが、鑑定費用全額が予納されることが必要なため、とりあえず、他の相続人が立て替えることになります。この場合、費用の清算は、調停条項又は審判の主文で行うことになります。

前記のとおり、遺産に不動産などがある場合は、③遺産の評価は、遺産分割にとって最も重要な段階と言っても過言ではありません。

合意を成立させるための交渉、鑑定に持っていくことが有利と判断した場合の対応など、遺産の評価の段階での対応により、取得する相続分の価値が大きく変わります。

東京23区内の不動産が遺産に含まれる場合は、相続に強い弁護士に相談されることをお勧めします。