共有不動産の使用・収益等の仕方

共有不動産の各共有者はどのように、その不動産を使用や収益をしたらよいか教えて、

共有不動産はどのように維持すれば良いか教えて、

という質問がありましたので、共有不動産の使用・収益及び維持の仕方をまとめて見ました。

持分（権）という権利

各共有者は、共有物に管理権能と収益権能を内容とする１個の所有権としての持分（権）という権利を持っています。

不動産の場合は、この持分（権）及びその割合を登記しなければ、第三者に対抗できません。

各共有者は、その持分を自由に処分することができ、また、共有物を分割する請求を行うことができます。

各共有者は、その不動産の全部について、その持分に応じた使用をすることができます（民法２４９条）。

各３分の１の持分を有する共有者は、その不動産の３分の１の部分しか使えないのではなく、全体を使用できますが、たとえば、マンションの１室であれば、１週間ずつ調整して居住して使用するといった回数、時間等を基準として利用することなどが考えられます。

このような使用方法、収益方法についての協議は、持分の価格による過半数で決することになります。

ただ、実際は、協議を行わず、使用を開始した共有者の１人がそのまま占有を続けている場合などもあり、このような場合の対応は、難しいことも多いので、弁護士に相談することをお勧めします。

共有物の維持については、
①保存行為は、各共有者がすることができ（民法２５２条２項）。
また、②共有物に変更を加えるためには、共有者全員の同意を得なければなりません（民法２５１条）。

この変更には、当該不動産の処分も含まれます。さらに、③管理は各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決することになります（民法２５２条１項）。

では、ここで、共有物の①保存行為、②変更、③管理とされている事項は、それぞれどのような行為なのでしょうか。

保存行為とは、共有物の現状を維持する行為のことです。

保存行為を単独の共有者ができるのは、他の共有者の権利を侵害せず、協議を待っていては共有物に損害が生じる可能性があるからです。

建物の修理、点検、庭の草取り等が保全行為にあたることはもちろんですし、第三者が当該不動産を不法占拠した場合にその明渡しを求める訴訟の提起、第三者の所有権登記がされた場合にその登記の抹消登記請求訴訟の提起等も保存行為とされ、共有者の１人によって行うことが可能です。

変更は、物質的意味の変更だけでなく、法律的な変更も含みます。

具体的には、共有不動産の売却又は、抵当権の設定、共有農地を造成し宅地に変更すること等があたります。共有物の変更を行う場合には、全共有者の同意が必要です。

管理とは、変更に当たらない利用・改良行為のことであり、保存行為と変更との間に位置する行為とされており、具体的には、建物の用途変更に至らないリフォーム行為等は、管理とされるでしょう。

また、判例では、土地の賃貸借契約の解除、被相続人の生前から建物を利用していた共同相続人の１人に対する使用貸借契約の解除を管理と認めたものがあります。

しかし、特定の行為が管理か変更かは、必ずしも明らかではない場合もあります。

例えば、借地借家法の適用がある賃貸借契約の締結等は、その賃貸期間が長期に及ぶ可能性が大きいことから、どちらに判断されるかは、賃料等の条件も考慮の上、このような行為が共有物に及ぼす影響から、判断していく必要があります。

迷われた場合は、弁護士にご相談いただければと思います。